12.09.2018

Áreas de Prática: Imobiliário

Setores: Turismo & Lazer

Novas regras para o alojamento local

A Lei n.º 62/2018 de 22 de Agosto procede à segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, que aprova o regime jurídico da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

 

Quais as principais alterações?

Alteração da definição de Estabelecimentos de Alojamento Local

  • O conceito de estabelecimento de alojamento local passou a ser mais abrangente, na medida em que engloba qualquer estabelecimento que preste serviços de alojamento temporário, mediante remuneração, fazendo a referência a turistas, a título meramente exemplificativo.

Introdução de nova modalidade de Estabelecimentos de Alojamento Local

  • Foi autonomizada uma nova modalidade de estabelecimento de alojamento local, os “quartos”, os quais estavam incluídos anteriormente nos estabelecimentos de hospedagem;
  • Esta nova modalidade caracteriza-se como a exploração de alojamento local feita na residência (correspondente ao domicílio fiscal) do locador, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades;
  • Os “estabelecimento de hospedagem” passam a ser aqueles cujas unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.

Obrigação de obter autorização do condomínio para os “hostels”

  • Não pode haver lugar à instalação e exploração de “hostels” em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos para o efeito.

No plano do registo e cancelamento dos Estabelecimentos de Alojamento Local

  • O registo de estabelecimentos de alojamento local passa a ser efetuado através comunicação prévia com prazo e já não mediante mera comunicação prévia;
  • O título de abertura para os estabelecimentos de alojamento local é o documento comprovativo da comunicação prévia (que contém o número do registo do estabelecimento de alojamento local), após o decurso do prazo para eventual oposição por parte do município territorialmente competente, sem que esta se exista (prazo para oposição: 10 dias ou 20 dias para os hostels);
  • O registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de ‘moradia’ e ‘apartamento’, localizado em áreas de contenção, é pessoal e intransmissível ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva;
  • O prazo máximo para comunicar a cessão da exploração do estabelecimento do alojamento local diminuiu para 10 dias após a sua ocorrência;
  • O cancelamento do registo e ou a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local passa a ter de ser comunicado às plataformas eletrónicas de reservas, no prazo máximo de 10 dias;
  • O Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente pode determinar, (agora) precedido de audiência prévia, o cancelamento do registo do respectivo estabelecimento também nos casos de i) instalação de novo alojamento local em violação de áreas de contenção; ii) violação dos requisitos estabelecidos nos artigos 11.º a 17.º;
  • Nos casos em que a atividade de alojamento local é exercida numa fração autónoma de um edifício constituído em propriedade horizontal, a assembleia de condomínios tem agora poder para se opor ao exercício dessa atividade, devendo dar conhecimento ao presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, oposição essa que dará lugar ao cancelamento do registo.

Alterações na capacidade dos Estabelecimentos de Alojamento Local

  • Mantém-se o limite de nove quartos e de trinta utentes na capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, exceto na modalidade de “quartos” e de “hostel” (esta última já constituía exceção antes da alteração);
  • Exceções: i) em todas as modalidades, a capacidade máxima é determinada pela multiplicação do número de quartos por dois, acrescida da possibilidade de acolhimento de mais dois utentes na sala, no caso das modalidades ‛apartamentos’ e ‛moradias’, nos termos dos indicadores do INE; ii) em todas as modalidades, cada unidade, se tiver condições de habitabilidade adequadas, poderá comportar, no máximo, duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos.

Funcionamento dos Estabelecimentos de Alojamento Local

  • A regulamentação das condições para o funcionamento e identificação de cada uma das modalidades de estabelecimentos de alojamento local será feita por Portaria;
  • Os estabelecimentos de alojamento local passam a ser obrigados a ter um livro de informações - disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras - sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas, nomeadamente incluindo as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento;
  • No caso de os estabelecimentos estarem inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns;
  • Nos “hostels” é obrigatória a afixação, no exterior do edifício, junto à entrada principal, de uma placa identificativa;
  • Nas modalidades de “apartamento”, “estabelecimentos de hospedagem” e “quartos” é obrigatória a afixação, junto à entrada do estabelecimento, de uma placa identificativa;
  • Estabelece-se expressamente que o acesso e permanência no estabelecimento de alojamento local é reservado a hóspedes e respectivos convidados;
  • A entidade exploradora pode recusar o acesso ao estabelecimento a quem perturbe o seu normal funcionamento e ou desrespeite a ordem pública, incumprindo regras de urbanidade, funcionamento e ruído, aplicáveis;
  • As normas de funcionamento e as regras de ruído aplicáveis ao estabelecimento devem ser devidamente publicitadas pela entidade exploradora.

Quanto à Fiscalização

  • Para além da ASAE, agora também a Câmara Municipal territorialmente competente pode fiscalizar o cumprimento do regime jurídico aplicável aos estabelecimentos de alojamento local e também pode determinar a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local;
  • A ASAE pode solicitar ao Turismo de Portugal, I. P., a qualquer momento, a realização de vistorias para a verificação da atualização da listagem de estabelecimentos de alojamento local para efeitos de inscrição nas plataformas eletrónicas de reservas.

No plano das Contraordenações

  • A coima prevista para punir as contraordenações previstas nas alíneas a) a c) e nas alíneas e) e f) do artigo 23.º, viu o seu máximo elevado, passando agora a ser de € 2500 a € 4000, no caso de pessoa singular, e de € 25 000 a € 40 000, no caso de pessoa coletiva.

 

Quais as principais novidades?

Regime de Solidariedade e Seguro de Responsabilidade Civil

  • Consagra um regime de solidariedade entre o titular da exploração e os hóspedes, no que respeita aos danos por estes causados no edifício em que se encontra instalado o estabelecimento;
  • Determina que o titular da exploração deve celebrar e manter válido um seguro multirrisco de responsabilidade civil, que o proteja dos seus ativos e reclamações no âmbito da sua atividade turística e que cubra riscos de incêndios e danos patrimoniais e não patrimoniais a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento. Atente-se que a falta deste seguro válido passa a ser um dos fundamentos para o cancelamento do registo.

Áreas de Contenção

  • Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares, a câmara municipal territorialmente competente pode aprovar, por regulamento e com deliberação fundamentada, a existência de áreas de contenção, por freguesia, no todo ou em parte, para instalação de novo alojamento local, podendo impor limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação;
  • Estas áreas de contenção devem ser reavaliadas, no mínimo, de dois em dois anos e comunicadas as respectivas conclusões ao Turismo de Portugal, I.P.. Para este efeito, o Governo, em colaboração com as autarquias locais, apresenta à Assembleia da República um relatório anual de avaliação do impacto do alojamento local;
  • A instalação de novos estabelecimentos nestas áreas carece de autorização expressa da Câmara, que, em caso de deferimento, promove o registo;
  • Para evitar que a alteração das circunstâncias e das condições de facto existentes possa comprometer a eficácia do regulamento municipal referido, podem os municípios, por deliberação fundamentada da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, suspender, por um máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do referido regulamento;
  • Atente-se ainda ao facto de, à luz desta figura de “áreas de contenção”, o mesmo proprietário apenas poder explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local.

Contribuições para o Condomínio

  • O condomínio poderá fixar o pagamento de uma contribuição adicional correspondente às despesas da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva.

 

Quando produz efeitos?

A Lei 62/2018, de 22 de agosto entra em vigor 60 dias após a sua publicação, ou seja, a 21 de outubro de 2018, sem prejuízo das disposições transitórias nela previstas, a saber:

  • Mantêm-se válidos os registos de estabelecimentos de alojamento local no Registo Nacional de Alojamento Local, realizados até à data da entrada em vigor da presente lei;
  • As alterações introduzidas no presente diploma relativas a condições de acesso à atividade e requisitos de instalação apenas são aplicáveis para os estabelecimentos de alojamento local que se instalem após a entrada em vigor da presente lei;
  • Os estabelecimentos de alojamento local já existentes dispõem do prazo de dois anos, a contar da data da entrada em vigor da presente lei, isto é, até 21 de outubro de 2020, para se conformarem com os restantes requisitos previstos no presente diploma, nomeadamente o previsto nos artigos 13.º (segurança), 13.º-A (seguro), 18.º (placa identificativa) e 20.º-A (contribuição para o condomínio);
  • Os proprietários de estabelecimentos de alojamento local que, na presente data, excedam o limite previsto no n.º 7 do artigo 15.º-A, ou seja, explorem mais de sete estabelecimentos, não poderão, a partir da data de entrada em vigor da presente lei, afetar mais imóveis à exploração de alojamento local.

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